Le statut de LMP ou Loueur en Meublé Professionnel offre des avantages fiscaux intéressants si bien que de nombreux investisseurs souhaitent en bénéficier. Considéré comme une activité professionnelle commerciale, il peut cependant être exercé à titre non professionnel selon la situation du bailleur. Si vous souhaitez obtenir ce statut, il convient d’abord de comprendre ses principes de base et ses avantages avant d’entamer une procédure administrative.
Statut LMP : principes et conditions à remplir
Le statut de loueur en meublé professionnel s’adresse aux propriétaires qui louent plusieurs biens dans le cadre d’une location meublée de manière habituelle et à titre professionnel. Pour qu’une location soit considérée comme professionnelle, elle devra respecter deux conditions :
- Des revenus locatifs (loyers TTC + charges) excédant 23 000 euros l’année
- Des recettes annuelles supérieures au montant des revenus du foyer fiscal soumis à l’IR (impôt sur le revenu)
Une 3e condition était auparavant requise, à savoir l’inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés), mais elle a été supprimée en 2018. Si l’une des conditions n’est pas remplie, le statut LMNP ou loueur en meublé non professionnel s’applique au bailleur.
Comme le propriétaire doit mettre plusieurs logements en location afin d’atteindre l’objectif de revenus exigés, il peut louer une location saisonnière, une partie de sa résidence ou un bien meublé loué l’année. Bien sûr, l’activité devra être exercée à titre professionnel et habituel.
La mise à disposition des mobiliers et équipements nécessaires pour une occupation confortable (meuble de rangement, équipement cuisine, literie, divers linges…) figure également parmi les conditions à remplir. Vu les différents aspects à tenir compte pour l’obtention du statut, solliciter l’assistance d’un expert comme
Julien Vautel constitue une meilleure option.
Statut LMP et intérêt fiscal
Contrairement aux résidences avec services, la location meublée simple est exemptée de TVA. Par contre, les prestations comme petit-déjeuner, entretien quotidien, fourniture de linge ou réception de clientèle sont soumises à la TVA.
Puisque la location en meublée est exercée comme une activité commerciale, les loyers sont catégorisés comme bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le statut de LMP permet ainsi de choisir entre 3 régimes d’imposition selon les recettes : micro-entreprise, régime réel d’imposition et impôt sur les sociétés.
Si le chiffre d’affaires ne dépasse pas 70 000 €, le régime de micro-BIC s’applique. Si l’activité est exercée via une société, les loyers sont soumis à l’impôt sur les sociétés ou IS. La plupart des loueurs en meublé professionnel optent pour un régime réel d’imposition puisqu’il permet de déduire les charges locatives (travaux d’entretien, frais de procédure, assurance, impôts, etc.) sur le montant réel du résultat fiscal (loyers perçus). Pour finir, un amortissement sur les dépenses en termes de mobiliers et d’améliorations (sur 5 à 10 ans) permet par ailleurs de bénéficier d’une déduction allant de 10 à 20 % par an.
Avantages du statut de loueur en meublé professionnel
En devenant un loueur en meublé professionnel, le bailleur bénéficie d’un amortissement d’environ 2 % par an sur le prix des logements selon la durée de détention. Les déficits quant à eux peuvent être imputés sur les loyers perçus selon la situation :
- Recettes inférieures aux charges : déficit imputé sur le revenu global durant 6 ans diminuant ainsi les impôts
- Recettes supérieures aux charges : amortissement sur 20 ans déduit des recettes locatives ce qui vous exempte d’impôts
Les plus-values aussi peuvent être exonérées d’impôt dès lors que les gains locatifs sont inférieurs à 90 000 € HT/an durant les 2 dernières années. Cet avantage s’adresse aux loueurs en meublé professionnel exerçant depuis plus de 5 ans. Les recettes situées entre 90 000 et 126 000 € HT quant à elles bénéficient d’une exonération partielle.
D’autres avantages sont également à connaitre notamment l’exonération de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) et la réduction des droits de succession lors d’une transmission. Puisqu’il faudra respecter les obligations fiscales et comptables d’une entreprise, pensez à solliciter les services d’un expert comme
julien vautel.
Quelle démarche pour obtenir le statut LMP ?
Pour devenir un loueur en meublé professionnel, commencez par acheter plusieurs logements locatifs. Dans les 15 jours suivant la date de livraison d’un bien, une déclaration à la chambre de commerce et au centre des impôts doit être réalisée.
Vous devrez par la suite aviser la création de votre activité auprès du Centre des formalités des entreprises (CFE) en remplissant le formulaire p0i à adresser au greffier de la région où la location est rattachée. Vous obtenez ensuite un n° SIRET à mentionner sur la déclaration de revenus. Notez bien que chaque bien loué possède son numéro SIRET respectif. Si vous détenez donc des logements meublés dans différentes communes, le formulaire devra être adressé au centre des impôts situé dans la location générant les revenus les plus élevés.
Même si la procédure reste assez simple, les conseils d’un spécialiste comme
julien vautel vous seront indispensables pour réunir les documents nécessaires à la démarche. Il pourra également vous orienter vers les choix adaptés à votre situation : régime d’imposition, bien à acquérir, fixation des loyers, etc.
